La nueva era del sector inmobiliario industrial

Previo a la pandemia, una serie de factores ya venían modificando la dinámica del sector inmobiliario industrial, entre nuevas tendencias y vientos adversos.

De acuerdo con Claudia Ávila Connelly, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP), a partir de la recuperación del mercado industrial después de la primera crisis económica global en 2008-2009 y hasta 2019, el arrendamiento de naves industriales experimentó un sano crecimiento anual, con rentas a la alza y un bajo índice en las tasas de desocupación, lo cual fue impulsado en gran medida por los altos flujos de Inversión Extranjera Directa (IED) de manufactura hacia México, que iban en correlación con el crecimiento de la economía de Estados Unidos.

En la actualidad, se ha dado el surgimiento de nuevas realidades, las cuales han hecho que el mercado tenga que experimentar cambios profundos y enfrentar retos de adaptación inéditos. Un ejemplo de lo anterior es el comercio electrónico, el cual influyó en modificar las dimensiones de los espacios al disminuir el metraje de piso en las tiendas minoristas y aumentar los servicios de almacenamiento (fullfilment centers) en naves industriales, con alturas fuera de los estándares acostumbrados. 

Además, desde la perspectiva del consumidor, el cambio antes mencionado se tradujo en una nueva manera para adquirir productos, es decir, comprar en línea, con una oferta infinita de productos y entrega inmediata.

El papel del Big Data en el sector inmobiliario industrial

Sin duda, el Big Data surgió como una de las grandes aportaciones de la tecnología para la toma de decisiones, ya que a partir de la recolección de cantidades masivas de datos que son procesados con herramientas inteligentes se transforman en información estratégica que permite gestionar los portafolios y cartera de clientes en forma estandarizada, así como identificar nuevas oportunidades de negocio con una mejor comprensión del mercado. 

La robotización de los procesos productivos es uno de los factores que está modificando la ocupación del espacio industrial debido a los ajustes en la plantilla de personal, así como en el tipo de facilidades requeridas, como las dimensiones de los edificios industriales, para la instalación y mantenimiento de robots. 

La importancia del medio ambiente 

El cuidado del medio ambiente en la actualidad, es una tendencia relacionada con la visión del negocio imposible de no ser considerada y es una de las más significativas en la evolución de la oferta de espacios industriales. Por ejemplo, los edificios inteligentes que ayudan a ahorrar agua o energía, hasta los grandes proyectos para el manejo de residuos o la generación de energía limpia han marcado una drástica caída en los costos de operación al mismo tiempo que han mejorado la experiencia de los clientes o inquilinos, creando nuevas oportunidades de negocio.

En este sentido, otro factor relevante es la responsabilidad social con una perspectiva más allá de la renta de espacios industriales. Esta modalidad toma en cuenta el impacto de cada proyecto en la comunidad donde se instala, así como aspectos de salud y bienestar para quienes usan los edificios y áreas comunes de los parques industriales. 

La integridad también se ha convertido en un valor corporativo que se suma a los criterios de competitividad de las empresas, ya que la cultura de gobernanza ayuda a disminuir riesgos y aumenta la eficiencia en la evaluación correcta del valor de los activos, la gestión de los contratos y el proceso de adquisiciones, lo cual brinda una mayor confianza a los clientes, acreedores y accionistas.

Las tendencias antes mencionadas han sido materializadas en la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) que plantea los Objetivos de Desarrollo Sostenible y es uno de los pilares en el cual se basa el Mapa de Ruta titulado “Nueva Generación de parques industriales inteligentes y sustentables, Camino al 2030”, promovido por la AMPIP.

Incertidumbre para los parques industriales

Existen coyunturas que preocupan al sector inmobiliario industrial en el corto plazo y que han generado un alto nivel de incertidumbre en la economía, con la poca probabilidad de pronósticos ante un futuro incierto. Lo anterior se debe a que la pandemia por el Covid-19 surgió en un momento de gran volatilidad en los mercados internacionales y de tensiones geopolíticas por la guerra comercial no declarada entre Estados Unidos y China.

En México, la entrada en vigor del Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá se llevó a cabo durante la interrupción de las cadenas de suministro a nivel mundial.  

Además, en el ámbito de las personas, el aislamiento y el distanciamiento social como medidas preventivas para evitar el contagio por coronavirus causó nuevos hábitos, como el trabajo en casa con apoyo de plataformas digitales de comunicación por voz, audio vía remota y la compra de productos básicos en línea, lo cual ha generado nuevas oportunidades de empleo para ampliar la capacidad e infraestructura de última milla. 

A nivel de empresas, el cierre de plantas productoras y la disminución de las operaciones en fronteras, aeropuertos, carreteras, trenes y puertos marítimos ha creado un impacto de la demanda en productos esenciales y la interrupción de la oferta de insumos en las cadenas globales de suministro, afectando empleos, industrias y consumo.

Por lo tanto, la necesidad de supervivencia debe impulsar, con sentido de urgencia, hacia la adopción de nuevas tecnologías que ayuden a hacer frente a los retos actuales. 

Ante esto, el Big Data ayuda a generar información para la trazabilidad de la salud y los posibles contagios en las personas, para identificar la oferta y demanda de consumo, así como el abasto a lo largo de las cadenas productivas, monitorear las especulaciones en los precios de productos esenciales, gestionar el tránsito de personas en los comercios para preservar la sana distancia y garantizar la circulación del transporte de carga a lo largo del territorio nacional.

Además, la digitalización y automatización de trámites en el cruce de fronteras puede agilizar el movimiento de las cadenas de suministro disminuyendo el tiempo y la gestión en las aduanas. De igual forma, el uso de drones y vehículos autónomos puede fortalecer la distribución de alimentos básicos e insumos esenciales de protección. 

Uno de los grandes desafíos para los parques industriales es el cumplimiento de los protocolos sanitarios y de seguridad para los accesos, así como las medidas de desinfección periódica de almacenes y vehículos. 

Sin duda, el manejo del riesgo y el talento para elaborar planes ante escenarios de incertidumbre serán las nuevas habilidades que incrementarán el valor de las personas y empresas, es decir, la adopción de la resiliencia como una nueva capacidad para enfrentar los cambios mediante la adaptación del negocio a las nuevas condiciones del mercado y a las nuevas tendencias.

Oradel Industrial Center cuenta con la infraestructura y seguridad necesaria para que las empresas establezcan sus operaciones de manufactura en México con la confianza de que cuentan con todos los servicios para sus trabajadores.